1. Hangi Durumlarda Kullanılır?
Borçlu, ipotekli alacağa ilişkin borcunu ödemediğinde alacaklı, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatma hakkına sahiptir. İpotek; kredi sözleşmesi, kefalet veya diğer teminat sözleşmeleriyle kurulmuş olabilir.
2. Takip Talebi ve İcra Müdürlüğü İşlemleri
Alacaklı, icra müdürlüğüne başvurarak ipoteğin paraya çevrilmesi talebinde bulunur. Talep ekinde alacağa dayanak belge (sözleşme, tapu şerhi, ödeme emri vb.) sunulur. İcra müdürlüğü, talebi inceleyip haciz ve satış işlemlerini başlatır (taşınmaz tespiti, ilân, gerekirse bilirkişi raporu).
3. Haciz ve Satış Öncesi İşlemler
- Taşınmaz üzerinde haciz işlemi yapılır ve resmi kayıtlara işlenir.
- Değer tespiti için ekspertiz (bilirkişi raporu) istenebilir.
- Satış ilânı ve ihbarnamelerle aleni duyuru yapılır; açık artırma usulü uygulanır.
4. İtiraz ve Borçlunun Hakları
Borçlu ve üçüncü kişiler hacze ve takibe karşı itiraz edebilir. Ödeme yaptığını iddia eden borçlu ödeme belgesini göstererek takibin durdurulmasını isteyebilir. Ayrıca alacağın zamanaşımına uğramış olması, imza itirazı veya muvazaalı işlem iddiası gibi hukuki itirazlar ileri sürülebilir. İtiraz haklı bulunursa takip durur veya iptal edilir; haksızsa itirazın kaldırılmasıyla takip devam eder.
5. Satış (İcra Yoluyla Açık Artırma)
Taşınmaz icra müdürlüğünce açık artırma ile satışa çıkarılır. İlk ihale sonuç vermezse fiyat indirimiyle yeniden ihaleye çıkılır. Satış bedelinden önce takip masrafları ve alacaklıların öncelik sırasına göre pay dağılımı yapılır; artan varsa borçluya verilir.
6. Satış Sonrası İtirazlar ve Kesinleşme
Satış ve dağıtım aşamasında taraflar usul hataları, satış bedelinin düşüklüğü veya üçüncü kişilerin ayni hak iddiaları gibi nedenlerle itiraz edebilir. Bu itirazlar genellikle mahkemede değerlendirilir; nihai dağıtım icra müdürlüğünün kesin hesabına göre yapılır.
7. Alacaklının ve Borçlunun Pratik Önerileri
Alacaklı için
- Takibe başlamadan önce alacağı belgelendirin (sözleşme, tapu şerhi, ödeme emri).
- Ekspertiz, ilân ve reklam masraflarını ve muhtemel itirazları hesaplayın.
- Usule dikkat ederek işlem yürütün; eksik usul itiraz ve iptal riskini artırır.
Borçlu için
- Ödeme veya yapılandırma imkânınız varsa, satış ilanından önce çözümü değerlendirin.
- İtiraz hakkınızı zamanında ve usule uygun kullanın; ödeme belgelerinizi hazırlayın.
- Taşınmazın satışını önlemek veya hukuki savunma için uzman avukatla hareket edin.
8. Süre ve Masraflar
Süre ve masraf dosyanın niteliğine bağlıdır. Basit, itirazsız dosyalar birkaç ayda tamamlanabilirken; ekspertiz, yoğun itiraz veya uyuşmazlık varsa süreç yıllara yayılabilir. Masraflar; icra harçları, bilirkişi/ekspertiz ücretleri, ilan giderleri ve avukat ücretlerini kapsar.
9. Riskler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Satış bedelinin düşük kalması alacağın tamamını karşılamayabilir.
- Üçüncü kişilerin ayni hak iddiaları veya muvazaalı tasarruflar sonucu etkileyebilir.
- Usul hataları satışın iptaline yol açabilir — işlemler dikkatle yürütülmelidir.
10. Hukuki Destek Almanın Önemi
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi teknik ve usul kuralları açısından hassas bir süreçtir. Hem alacaklı hem borçlu için uzman bir icra-iflas / icra avukatı ile hareket etmek hak kayıplarını önler ve süreçlerin doğru yürütülmesini sağlar.
Sık Sorulan Sorular (FAQ)
- S: İpotekli taşınmaz hemen satılır mı?
- C: Hayır. Önce icra takibi, haciz, ekspertiz ve ilan süreçleri tamamlanır; satış ancak bunların ardından açık artırma ile gerçekleşir.
- S: Borçlu satışa itiraz edebilir mi?
- C: Evet; ödeme, usul veya alacağın hukuki durumu gibi gerekçelerle itiraz edebilir. İtirazlar mahkeme yoluyla çözülür.
- S: Satıştan elde edilen para alacağı kapatmaya yetmezse ne olur?
- C: Satış geliri alacak ve masrafları kapatmadığı takdirde alacaklı kalan alacağı için diğer takip yollarını veya ayrı dava yollarını kullanabilir.