İstanbul’da konut ve işyeri kiraları son yıllarda hızlı şekilde artmış, bu durum hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından ciddi uyuşmazlıkları ortaya çıkarmıştır. Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünen taraflar, Türk Borçlar Kanunu kapsamında emsal kira bedeli tespit davası açarak kira miktarının mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Bu süreçte doğru emsal taşınmazların seçilmesi, bilirkişi incelemelerinin doğru değerlendirilmesi ve hukuki adımların doğru atılması önemlidir. Bu nedenle tarafların bir İstanbul kira hukuku avukatı ile süreci yürütmesi hak kayıplarını önler. Bu konuda Bozdağ Hukuk Bürosu’na başvurabilirler.
Emsal Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?
Emsal kira bedeli tespit davası, kira sözleşmesindeki kira bedelinin güncel piyasa şartlarına uygun hâle getirilmesi için açılan bir davadır. Mahkeme, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira değerlerini inceleyerek yeni bir kira bedeli belirler.
Bu dava özellikle şu durumlarda gündeme gelir:
- Kira bedelinin yıllardır güncellenmemiş olması,
- Kira artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması,
- Kira bedelinin bölgedeki emsallere göre çok düşük veya yüksek olması,
- 5 yıllık kira süresinin dolmasıyla yeniden belirleme hakkının doğması.
İstanbul’da Emsal Kira Belirleme Neden Önemlidir?
İstanbul, Türkiye’nin en yüksek kira ortalamasına sahip şehirlerinden biridir. İlçeler ve semtler arasında büyük fiyat farkları olduğu için kira bedelinin doğru emsallerle değerlendirilmesi önem kazanır.
Dava sürecinde İstanbul için şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın bulunduğu semt ve sokak,
- Ulaşım olanakları,
- Binanın yaşı ve kullanım durumu,
- Kiralamanın türü (konut/işyeri),
- Emsal taşınmazların gerçek kira değerleri.
Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Mahkeme kira bedelini belirlerken çeşitli yöntemler kullanır:
1. Emsal Taşınmazların İncelenmesi
Bilirkişi heyeti, aynı bölgede yer alan benzer nitelikteki kiralık taşınmazları inceleyerek ortalama kira değerlerini belirler.
2. Piyasa Araştırması
Gayrimenkul danışmanları ve bölgedeki işletmelerden alınan kira verileri değerlendirilir.
3. Taşınmazın Fiziksel Durumu
Taşınmazın metrekaresi, kullanım şekli, konumu ve fiziki durumu dikkate alınır.
4. Yasal Düzenlemeler
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira artış oranı ve yasal sınırlar göz önüne alınır.
Dava Ne Zaman Açılabilir?
Emsal kira bedeli tespit davası şu durumlarda açılabilir:
- 5 yıllık kira süresinin dolması sonrasında,
- Tarafların kira artışı konusunda anlaşamaması halinde,
- Kira sözleşmesindeki artış maddesinin geçersiz veya fahiş olması durumunda.
İşyeri kiralarında ise bazı istisnalarda 5 yıl beklenmeden dava açmak mümkündür.
Davanın Sonuçları Nelerdir?
Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli:
- Kararın kesinleşmesinden itibaren,
- Bazı durumlarda ise davanın açıldığı tarihten itibaren,
geçerli olabilir. Bu durum talebe ve davanın türüne göre değişir.
Neden Avukat Desteği Önemlidir?
Emsal kira tespit davaları uzmanlık isteyen davalardır. Yanlış emsal seçilmesi, eksik bilgi verilmesi veya sürecin hatalı yürütülmesi hak kayıplarına yol açabilir.
İstanbul’da kira hukuku alanında profesyonel destek almak isteyenler bu konuda Bozdağ Hukuk Bürosu’na başvurabilirler.